• 蔡繼明:農地不能異化為投資者的樂園
  • 資訊類型:城市規劃  /  發布時間:2014-02-10  /  瀏覽:1689 次  /  

近日,中共中央、國務院印發了《關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》,這是新世紀以來黨中央連續發出的第十一個指導“三農”工作的“一號文件”。文件緊緊圍繞推進農業現代化建設,突出強調全面深化農村改革,提出了一系列新觀點、新政策、新舉措。就此,中國房地產報記者專訪了全國人大代表、清華大學人文社會科學學院經濟學研究所副所長蔡繼明。

中國房地產報:一號文件首次提出,賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能。同時提出允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,與國有土地同等入市、同權同價。對于土地流轉您如何解讀?

蔡繼明:允許農地流轉的根本目標應該是利用市場機制實現資源有效配置,促進農村集體土地合理、有效利用,實現農地生產功能的充分發揮,滿足社會經濟發展對糧食等農產品的需求。

對于當前中國農村來說,最主要的問題是解決在城市化過程中,農村流出人口的土地流轉問題。實現土地資源再配置,并保證農地繼續進行耕作使用。而對于試點城市一定要采取謹慎態度,土地資源具有資源與資產雙重屬性,在任何社會制度下,農用地的生產功能一定是最主要的功能,資產功能是輔助功能。通常只是作為“耕者”的資產,不能異化為投資者的樂園。一旦過度強調農地的資產功能,必然引起資本炒作,進而引起囤積、兼并、炒賣等問題,從而影響農地生產功能的發揮。

過去十年城市房價過快上漲所引起城市土地過度資本化問題已經?;刂?,絕不能允許城市房地產體制背景下的土地過度資本化惡果在農村重演。

中國房地產報:允許宅基地流轉是不是意味著國家在松動小產權房?

蔡繼明:因為我國《憲法》規定城市土地屬于國家所有,實行國有土地有償、有限期、可流轉的使用制度。所以城市土地上建設的房屋屬于“大產權房”,同時《憲法》規定農村土地屬于農民集體所有,農村集體、農戶自用為主,不允許上市流通,所以在農村土地上建設的房屋是不合法的,是“小產權房”。但從理論上來說,土地所有權應該是平等的(城市土地和農村土地的所有權應該是平等的),那相應地所開發房地產產權也應該是平等的,這種不平等是被人為賦予的,十八屆三中全會允許城市土地和農村土地同市同行同權這就是很大的進步。

中國房地產報:您的意思就是說雖然三中全會、1號文件提出土地流轉的概念,但是鑒于《憲法》的權威性,小產權房還是不合法?您認為小產權房的走向如何?

蔡繼明:北京鄭各莊村小產權房8000元/平方米,當周圍的商品房價高達30000元/平方米時,你若是農民工,你若一月工資4000元,你若是來自于二三線城市的工薪階層,你若手里只有20萬元,你會選擇什么大產權房嗎?國土部天天喊小產權房違法,為何還有人購買小產權房?大產權房也不是誰都能買得起。我們經濟奇跡就是靠這些租住在城郊接合部農民的房子里給干出來的。政府不承認小產權房合法的原因是小產權房對現有國家征地、批租制度形成了挑戰,它實際上在現有的商品房體系之外,又開辟了另外一個體系。

不管我們承認不承認,被這幾年的地價房價逼的,小產權房在規模上也突破了臨界點,不再是農民個別的零星行為,而是村集體和鎮政府的成片開發,而小產權房便宜的根本原因就是小產權房沒有給予政府繳納土地出讓金,鄭各莊的小產權房8000元/平方米,其中只有建安成本、人工成本、管理成本等,并沒有土地出讓金,所以比大產權房便宜。

中國房地產報:您是贊同小產權房合法化嗎?按照三中全會精神,土地流轉的前提是要符合規劃和用途管制。

蔡繼明:農村宅基地從自用走向可轉讓,有一個關鍵性制度就是土地用途管制。這里所謂“土地用途管制”,指的是在土地的農業用途與非農業的建設用途之間,被劃下了一道法律鴻溝——普天之下,凡農業用地要轉為建設用地的,一律要經過嚴格的行政審批。但誰來監管這個用途呢?用途管制到底是市場說了算還是市長說了算?當然在耕地上建設的小產權房,堅決要清理,但這個數量不足10%。

我們的土地用途管制是歧視所有制,若是城市土地的房屋就是大產權房,若是集體土地就是小產權房,這種做法不符合市場規律,當然我們對于小產權房處理也不能采取“一刀切”的態度。

中央1號文件的表態實際上是對最近國務院有關部門(要大力清理小產權房等輿論)表態的警醒,土地改革整體方案尚未出臺,有關部門不要私自搶跑,當然這并不是中央政府要批評誰,而是中央政府要追求一種平衡的發展,既能夠?;ず酶賾直苊饌戀乩朔?,但不管怎樣市場在土地資源中起到配置作用已經成為改革大走勢,誰都阻擋不了。

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